|
|
|
|
|
Stellungnahme der Bundesregierung
|
|
|
|
|
|
|
30.5.2004 - Die Stellungnahme der Bundesregierung an den EuGH zu den Vorlagefragen des LG Bochum – eine Verhöhnung der Opfer des Schrottimmobilienskandals und eine Irreführung des höchsten europäischen Gerichts.
|
Wie zuvor schon die EU-Kommission, hat auch die Bundesregierung (BReg) ihre Sicht der Dinge zu den Haustürgeschäften dem EuGH mitgeteilt. Es verwundert nicht, daß dabei der Verbraucherschutz keine Rolle mehr spielt. Hier wird offensichtlich nur noch versucht, sich aus der Schlinge der Staatshaftung zu ziehen.
Nicht ganz auf der Höhe der Zeit ist dabei die BReg, wenn sie dem EuGH weismachen will, die deutschen Verbraucher hätten die Segnungen des § 313 BGB bei der Beurkundung der Kaufverträge über die Schrottimmobilien genossen.
|
O-Ton BReg:
„10. Der Grund für die Ausnahme der Immobiliengeschäfte vom Anwendungsbereich der Richtlinie ist darin zu sehen, daß nach den Rechtsordnungen der Mitgliedstaaten spezielle Formerfordernisse für Verträge über Rechte an Immobilien bestehen, die es gewährleisten, daß der Verbraucher ohne Druck und nach ausreichender Gelegenheit zur Beratung die entsprechenden Verträge abschließt...“
|
Davon kann gerade bei der Anbahnung und dem Abschluß der Kaufverträge über die streitgegenständlichen Schrottimmobilien keine Rede sein.
Richtig ist stattdessen, daß gerade bei der Beurkundung von Verträgen über derartige Immobilienkaufverträge die Warnfunktion der notariellen Beurkundung durch einige Notare, die mit den Vermittlern des grauen Kapitalmarktes “gemeinsame Sache” gemacht haben und teilweise weiterhin machen, außer Kraft gesetzt wurde.
Selbst die Notarkammern haben jahrelang beanstandet, daß durch skandalöse Terminsvergabe ins Blaue hinein und kurzfristig durchgeführte Beurkundungstermine die Warnfunktion der notariellen Beurkundung unterlaufen wird.
So führte z.B. die Landesnotarkammer Bayern bereits 1994 unter Bezugnahme auf ein Rundschreiben der Bundesnotarkammer aus dem Jahre 1984 (!) wörtlich aus:>>> (siehe Kasten rechts)
|
|
Dagegen: O-Text BReg:
„12: Vor der Ausnutzung eines Überraschungsmoments durch den Gewerbetreibenden ist der Verbraucher bei Immobilienkaufverträgen bereits durch die Existenz des in § 313 BGB vorgesehenen Formerfordernisses der notariellen Beurkundung geschützt.
|
Das ist grob falsch.
Richtig ist stattdessen, wie nicht zuletzt eine von unserer Kanzlei im Jahre 1995 durchgeführte Untersuchung ergeben hat, daß mindestens ab 1990 die notarielle Beurkundung von Immobilienkaufverträgen systematisch im Wege der Sukzessivbeurkundung erfolgte, wobei der Erwerber der Schrottimmobilien nur am ersten Akt Anteil hatte. Der Erwerber wurde dabei üblicherweise von einem Strukturvermittler in einer Haustürsituation überrumpelt und innerhalb kürzester Zeit nach dem „Beratungsgespräch“ zu einem vom Vermittler vorab bereits eingeschalteten und mit dem Vermittler kollusiv zusammenwirkenden Notar gebracht. Dort erteilte der Erwerber einem ihm unbekannten Geschäftsbesorger eine weitreichende Vollmacht, mittels derer dann der Geschäftsbesorger zu einem späteren Zeitpunkt den Immobilienkaufvertrag abgeschlossen hat. (Siehe dazu auch “Fallstricke des grauen Kapitalmarktes”: die 90er Jahre).
Sehen Sie hierzu unsere im Jahr 1995 erstellte Dokumention über das Beurkundungsverhalten einiger Notare im Großraum Stuttgart. Die Zusammenstellung betrifft nur einige wenige Bauträger und ist daher für die zu Hundertausenden zählenden Rechtsfälle zwar nicht repräsentativ, aber dennoch aussagekräftig:
|
|
Zu beklagen war und ist weiterhin, daß Beurkundungstermine immer noch kurzfristig vergeben werden, wobei seit der Änderung des Beurkundungsgesetzes im Jahre 2002 als zusätzlicher Text in die Urkunden aufgenommen wurde: „Der Erwerber bestätigt, daß ihm schon 2 Wochen vor der heutigen Beurkundung der Vertragstext vorgelegt wurde”.
Tatsächlich jedoch haben in den neuen Fällen, die wir seit der Änderung des Beurkundungsgesetzes bis in die jüngste Zeit zu bearbeiten hatten, die Erwerber im Notartermin den Urkundstext zum ersten Mal gesehen bzw. gehört. Die Änderung des Beurkundungsgesetzes hat also für die Erwerber derartiger Immobilienkapitalanlagen keinerlei Verbesserung gebracht.
Bei der Beurkundung der Vollmacht und üblicherweise auch eines Angebots auf Abschluß eines Treuhand- bzw. Geschäftsbesorgungsvertrages wurde ständig der Schutzzweck der notariellen Beurkundung unterlaufen. Die regelmäßig viele Seiten umfassenden Vertragsunterlagen waren dem Erwerber völlig unbekannt und der Notar hat den zu beurkundenden Text in rascher Folge „heruntergerasselt”, so daß der Erwerber üblicherweise kein Wort verstanden hat. Auch daran hat sich nach unserer Beobachtung bis heute nichts geändert.
|
O-Ton BReg:
„13: Die Ausgestaltung des Formerfordernisses bietet einen hinreichenden Schutz des Verbrauchers. Er wird vor Abschluß eines Immobiliengeschäfts über dessen Bedeutung und Folgen aufgeklärt. Gemäß § 13 des deutschen Beurkundungsgesetzes (BeurkG) muß bei Verträgen über Rechte an Immobilien die über entsprechende Willenserklärungen anzufertigende Niederschrift des Notars in dessen Gegenwart den Beteiligten vorgelesen, von diesen genehmigt und unterschrieben werden.
|
Dies sieht in der Tat § 13 BeurkG so vor. Die Rechtswirklichkeit hingegen sieht auch nach der Änderung des Beurkundungsgesetzes im Jahre 2002 völlig anders aus.
Weiß die Bundesregierung nicht, daß Hunderttausenden von Erwerbern derartiger Schrottimmobilien von den Vermittlern, Verkäufern und den mit diesen gemeinsame Sache machenden Notaren keinerlei Überlegungsfrist gelassen wurde?
Dann hätte sich ein Blick in eine Vielzahl von Zeitungsarchiven angeboten:
|
|
|
|
29.07.1995: “Ich wollte es mir nur mal anhören”I
|
|
29.09.1995: Reizwort “Steuernsparen”I
|
|
21.10.1995: Notartermine ins “Blaue” hineinI
|
|
03.06.1996: Ermittlungen gegen NotareI
|
|
01.07.1999: MitternachtsnotareI
|
|
Der mit dem Vermittler zusammenwirkende Notar liest den Text weiterhin in außerordentlicher Geschwindigkeit vor, so daß der beteiligte Erwerber kein Wort versteht und üblicherweise auch nicht folgen kann. Hinterher unterschreibt dann der solchermaßen getäuschte Erwerber trotzdem, nämlich im Vertrauen auf die Integrität des Notars und bringt sich dadurch in allerhöchste Beweisnot.
Hier würde der Verbraucherschutz nur durch eine Verlagerung der Beweislast auf den Notar sichergestellt: Es müßte der Notar beweisen, daß er den Vertragstext den Beteiligten 2 Wochen vor der Beurkundung übersandt hat.
Es bleibt zu hoffen, daß auch die Verbrauchersicht der Dinge dem EuGH dargelegt wird. Hierzu soll dieser Bericht beitragen.
© 2004 - Renate G. Binder, Rechtsanwältin
|
|
|
|
|
|
|
|
Ansprechpartnerin:
|
|
|
Rechtsanwältin Renate G. Binder
Tel. 0711 62 57 79
e-Mail: binder@binder-beier.de
Krisen-Hotline: 0900 11 00 890
|
|
|
|
|
|
|
Landesnotarkammer Bayern 1994
|
|
Es häufen sich die Fälle, in denen bayerischen Notarinnen und Notaren angesonnen wird, an Gestaltungen des Beurkundungsverfahrens mitzuwirken, durch die ein Vertragsteil, insbesondere der wirtschaftlich oder intellektuell unterlegene Partner, der Sachverhaltsaufklärung, Beratung und Belehrung durch den Notar oder der Chance von Verhandlungen mit dem anderen Beteiligten entzogen werden soll. Die Landesnotar-
kammer Bayern hat sich seit jeher gegen derartige Gestaltungen gewandt. Nunmehr sieht sich der Vorstand zu einer nochmaligen zusammenfassenden Darstellung seiner Überlegungen veranlasst.
I.
Fallgruppen
Gestaltungen, deren Zweck darin besteht oder bestehen kann, einen wirtschaftlich oder intellektuell unterlegenen Beteiligten eines Rechtsgeschäftes der Sachverhalts
aufklärung, Beratung und Belehrung durch den Notar oder der Chance von Verhandlungen mit dem Vertragspartner zu entziehen, sind in folgenden Varianten fest-
zustellen:
(1) Systematische Beurkundung mit vollmachtlosen Vertretern vorbehaltlich Genehmigung;
(2) Systematische Aufspaltung in Angebot und Annahme;
(3) Systematische Beurkundung unter Verwendung isolierter Vollmachten;
(4) Systematische Auslagerung geschäftswesentlicher Vereinbarungen in Bezugsurkunden (§ 13a BeurkG);
(5) Beurkundung mit Angestellten des Notars als vollmachtlose Vertreter vorbehaltlich Genehmigung;
(6) Beurkundung von (u. U. wesentlichen) Folgegeschäften durch in der Urkunde Bevollmäch-
tigte, insbesondere beim Urkunds-
notar beschäftigte Personen;
(7) Vergabe von Beurkundungsterminen „ins Blaue hinein“, um einem Vertragsteil die Ausnutzung einer Überrumpelungs-
situation zu ermöglichen.
II.
Verfolgter Zweck
Nach den bisherigen Erfahrungen werden mit den genannten Gestaltungen folgende Zwecke verfolgt:
1. Aushöhlung des dem Formzweck innewohnenden Übereilungs-
schutzes.
2. Aushöhlung der Vorschriften des Beurkundungsverfahrens, insbesondere des § 17 BeurkG.
3. Durchsetzen bestimmter Vertragsbedingungen unter Vermeidung von Verhandlungen mit dem Vertragspartner.
4. Konzentration von Urkunds-
geschäften an bestimmten Notarstellen.
Es fällt auf, daß derartige Gestaltungen gehäuft im Zusammenhang mit Struktur-
vertrieben im Immobilienbereich, insbesondere im Rahmen des Vertriebs von sog. Steuermodellen, auftreten.
III.
Rechtliche Würdigung
Gegen diese Gestaltungen bestehen erhebliche Bedenken.
1. Geht der Notar auf ein entsprechendes Ansinnen eines Beteiligten ein, so kann hierin ein Verstoß gegen § 1 Abs. 2 der Allgemeinen Richtlinien für die Berufsausübung der Notare und die Pflicht des Notars zur Unpartei-
lichkeit, § 14 Abs. 1 BNotO, liegen. Das Rundschreiben der Bundes-
notarkammer vom 29.6.1984 führt hierzu (S. 8 f.) u. a. folgendes aus:
„Die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Funktion als unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten eines Urkundsgeschäfts gelangt (...) regelmäßig dann nicht ausreichend zur Geltung, wenn durch eine systematische Verwendung von Vollmachten oder eine systema-
tische Aufspaltung von Rechts-
geschäften in Angebot und Annahme Beteiligte ohne volle vorherige Belehrung über den Inhalt und die rechtliche Tragweite des von ihnen abzuschließenden Rechtsgeschäfts eine rechtliche Bindung eingehen.
Liegt eine Abweichung von der empfohlenen Gestaltung des Beurkundungsverfahrens wesentlich im Interesse des Modellvertreibers, besteht zudem die Gefahr des Anscheins der Parteilichkeit des das Modell betreuenden Notars, so daß der Vorwurf der Standeswidrig-
keit droht (vgl. Seybold/Hornig, § 14 BNotO Rdnr. 38 ff.). § 15 BNotO zwingt den Notar keineswegs, jedem Ansuchen um ein bestimmtes Beurkundungsverfahren vorbehaltlos stattzugeben, denn das Beurkundungsverfahren als ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit steht nicht zur Disposition der Beteiligten.“
2. Weiter heißt es im genannten Rundschreiben (S. 12 f. ):
„Allgemein ist auch bei Bauherren-, Bauträger- und Erwerber-Modellen davor zu warnen, dem falsch verstandenen Gebot vollständiger Beurkundung formal durch umfangreiche Bezugnahmen auf sog. Mutterurkunden zu genügen und die Treuhandurkunde durch Verweisung auf ein anderweitig beurkundetes „Vertragspaket“ zu entlasten. Die Zusammenfassung wiederkehrender allgemeiner Bedingungen mehrerer Erwerbsverträge in einer diese „Allgemeinen Geschäfts-
bedingungen“ umfassenden Urkunde ist von der Bundes-
notarkammer bereits mehrfach ausdrücklich standesrechtlich mißbilligt worden (...). Auch die damit verbundene vorherige Aushändigung von Vertragsmustern kann das mit der notariellen Beurkundung verfolgte Beratungs- und Belehrungsziel nicht in gleicher Weise erreichen wie eine alle für den Erwerber wesentliche Gesichtspunkte enthaltene Beurkundungsverhandlung.“
|
|
|
